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안녕하세요
트럼프꿈나무입니다.
11월 첫 째 주, 오늘의 투자 대상지는 월계시영(미성, 미륭, 삼호3차) 재건축 예정 아파트입니다.
월계시영아파트(미미삼)은 미성, 미룡, 삼호3차 아파트를 합쳐서 말하는 것이구요.
1986년에 준공된 3,930세대의 대단지 아파트입니다. 모두 복도식 구조를 가지고 있습니다.
공급면적 기준으로 13평형, 20평형, 21평형, 23평형으로 구성되어 있고,
대지권은 12평부터 16평으로 넓은 편입니다.
통합 용적률은 131%이며, 5층 저층 단지부터 최고 14층까지 구성되어 있습니다.
인동간격도 넓은 편이구요.
6-7억원으로 어쩌면 가장 현명한 재건축 투자를 할 수 있는 지역이기도 하니,
한번 같이 알아보도록 할까요?
서론 -> 입지 분석 -> 개발 호재 정리 -> 임장 -> 재건축 수익성 분석 -> 결론
위와 같은 순서로 진행하니, 참고해주시면 감사하겠습니다.
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서론 - 잠에서 깨어가는 강북 최대 재건축 단지
요즘 재건축 시장은 아직 경직되어 있다고 볼 수 있는데요.
다만, 정부의 잇다른 재건축 완화 정책과 미연준의 금리 인하 트렌드,
최근 한국의 낮은 경제 성장률 등을 고려한다면,
앞으로 재건축이 빠른 시간 내에 회복될 가능성도 있습니다.
월계시영아파트가 위치한 노원구는 예전부터 대표적인 베드타운(Bed Town)으로 여겨져 왔습니다.
해당 지역이 경제 활동 인구를 가둘만한 일자리나 산업이 부족했기 때문인데요.
우리가 이제 관심을 더 가지게 되는 이유는 앞으로 탈바꿈할 예정이기 때문입니다.
광운대역 역세권 개발 사업, 동부간선도로 지하화, GTX-C가 그 대표적인 예시입니다.
기반시설이 들어오고, 그로 인한 효익이 발생하면,
인근 아파트 단지의 가격에 좋은 영향을 줄 수밖에 없습니다.
더군다나, HDC현대산업개발의 본사 이전 소식도 있으니, 일자리도 확보가 되는 셈이지요.
그럼 입지서부터 차근차근 살펴 볼까요?
거시적 입지 - 앞으로 주요 업무권역의 접근성 좋아질 예상
노원구는 서울 동북권에 있으며, 노원구, 도봉구, 강북구를 묶어서, 흔히 노도강이라고 부르기도 합니다.
북쪽으로는 의정부와 접하고 있고, 동쪽으로는 일부 남양주와 접하기에, 다소 거리감은 있습니다.
서울 중심 업무지구, 여의도, 강남으로 나가는데, 최소 40분 이상 소요된다고 봐야 합니다.
거리가 멀긴 하지만은, 서울시는 노원구 일대를 중요하게 보고 있습니다.
2040 서울시 도시기본계획을 보시면, 서울시 중심지 체계를 확인하실 수 있는데요.
용산, 잠실, 청량리와 더불어 창동,상계가 있는 만큼 노원구를
동북권의 균형 있는 발전으로 생각하고 있기 때문입니다.
노원구에서 우리가 볼 월계시영아파트의 위치는 월계3동에 위치하고 있습니다.
공릉1동, 하계2동 서쪽으로 흐르고 있는 중랑천이 있는데요.
아래 사진에서도 확인하실 수가 있죠. 대상지 기준으로 동쪽에 접하고 있습니다.
퇴근하고 집에 와서, 러닝 뛰기도 좋고, 자전거 타기는 더더욱 좋은 입지라고 할 수 있겠는데요.
접하고 있는 역으로는 광운대역이 있으며, 1호선과 경춘선이 지나고 있음을 확인하실 수 있습니다.
미성아파트 밑 쪽으로는 석계역이 있고, 미륭아파트 동쪽으로 한천교를 지나면,
7호선 공릉역도 이용이 가능합니다. 멀다고 느낄 수도 있으나, 막상 걸으면 10분 정도 걸리더라고요.
그렇다면, 광운대역이 중요할텐데, GTX-C 도 추가로 들어올 에정이라고 하니, 좋은 점입니다.
GTX-C 개발 호재 / 착공식은 했으나, 수익성은 글쎄?, 착공계는 아직
동북권 개발을 말할 때, 흔히 많이들 얘기하시는 게 GTX-C 노선입니다.
2028년 개통 예정이라고는 하는데, 예정대로 되는지는 한번 봐야할 문제입니다.
덕정역에서부터 수원까지 남북 방향을 가로지르는 노선이고,
삼성역까지의 접근성이 상당히 개선될 것으로 입니다. (광운대역에서 삼성역까지 7분입니다.)
강남 쪽으로 출퇴근하시는 분들에게도 좋은 소식 정도를 넘어서, 획기적인 방안이 될 것입니다.
지금 GTX-A 노선이 일부 개통된 상황에서, GTX-C는 언제 완공될까요?
대심도에 설치되는 노선이라 비용도 많이 들 뿐더러, 현재 시공사인 현대 컨소시엄이
2021년 수주 당시에 협의했던 공사비로는 턱없이 수익성을 낼 수 없기 때문입니다.
2028년에 완공을 하려면, 2024년 1월 대통령이 참석한 착공식을 하고,
바로 착공계를 내어 첫 삽을 떠야 했으나, 현재까지 그렇게 하지 못하고 있습니다.
적어도 1년의 딜레이는 확정되었다고 보는 게 편한 셈이지요.
올해 4월에는 GTX-C 착공식이 있었습니다. 왜 아직도 첫 삽을 못 뜨고 있을까요?
바로 자금 조달입니다. 현대건설 컨소시엄이 돈을 많이 가지고 있어서, 그 돈으로 사업하는 게 아닙니다.
금융 조달 구조를 짜고, LP(대주단)으로부터 돈을 빌리게 되는데,
공사비 증액 없이는 수익성이 안나오니, 대출이 안나오는 거라고 보시면 됩니다.
추가적인 예산 증액 없이는 예정된 공기대로 사업이 진행되는 것에는 어려움이 따를 것으로 보입니다.
특히 GTX-A 노선의 기대에 현저히 미치지 못하는 수요를 확인했기 때문인데요.
삼성역에서 이어지는 2027년(2028년)이 되어야 정확한 수요량을 파악할 수 있으니,
그 때가 도래하기 전에, GTX-C 공사를 시작해야 하고, 시작하려면, 그게 맞는 수익성을 입증해야 하겠지요.
광운대역의 경우, 공사를 맡은 동부건설이 12월에 착공 예정으로, 점용허가를 받은 것으로 알려져 있습니다.
이는 허가를 받은 것으로, 자금 조달이 예정대로 원활하게 진행될 지는 체크가 필요해보입니다.
이렇게 GTX-C 노선이 지연이 된다면, 월계시영아파트의 가치 상승에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
관심을 갖고 계속해서 팔로업을 해야 할 것 같습니다.
그리고 또, 월계시영아파트 재건축에 또 중요하게 영향을 끼치는 개발 호재가 있죠.
HDC 현대산업개발이 시행하는 광운대역 역세권 개발 사업입니다.
본격적인 광운대역 역세권 개발사업을 시작하는 HDC 현산, 월계시영에도 호재
그리고 또, 월계시영아파트 재건축에 또 중요하게 영향을 끼치는 개발 호재가 있죠.
HDC 현대산업개발이 시행하는 광운대역 역세권 개발 사업입니다.
15만 제곱미터에 달하는 광운대역 동쪽의 매우 큰 물류 부지를 2022년에 모두 철거 완료하였습니다.
2024년, 올해 10월에 착공을 시작하면서, 11월에 선분양 신청을 받을 예정이라고 밝혔는데요.
호텔, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 모두 혼합되어 개발할 예정이며,
일자리도 함께 있는 노원구를 만드는 데 첫 시작점이 될만한 개발지입니다.
서울시는 사전협상을 할 때부터 일자리 창출을 위한 '기업 유치'를 제안했고,
HDC 현대산업개발의 본사 이전은 물론, 개발 사업 일부를 분양하지 않고
시설을 운영하면서 지역 활성화에 기여할 계획이라고 합니다.
또한 총 8개 동 중 2개 동에 대해서는 HDC 현산이 직접 운영하는
프리미엄 웰니스 레지던스로 지어진다고 하네요.
호텔의 컨시어지 서비스를 넘는 프리미엄 서비스를 제공한다고 하는데,
이로 인해 아파트 가격이 오른다면,
월계시영아파트도 덩달아 풍선효과를 기대해볼 수 있겠지요.
또한, 이게 지금 월계시영아파트 입지를 보면, 동서가 단절되어 있는 느낌을 받을 수 있는데,
아이파크 서울원이 개발이 되면서 공공보행로가 놓이고, 동-서 방향의 보도가 정비된다면,
단절을 해소할 수 있으며, 이는 월계시영 아파트 재건축에 호재라고도 볼 수 있습니다.
이번 분양에서는 1,856세대를 분양할 예정이며,
평형대는 대형 평수까지 다양하게 나왔으니, 참고 부탁드립니다.
그리고, 상업용 복합시설에 매리어트 서울원을 유치하였으며,
노원구에 유일한 인터네셔널 5성급 호텔이 되겠습니다.
또한 오피스에는 시행을 맡은 HDC 현대산업개발 본사가 들어올 예정이니,
이 또한, 구심점으로서 역할을 톡톡 해낼 수 있을 지 지켜봐야겠습니다.
예상 준공 시점은 2029년입니다. 예정대로 GTX-C도 이 시기에 맞춰서 들어온다면,
정말 월계시영아파트에는 호재가 아니라고 할 수 없겠네요.
동부간선도로 지하화, 월계시영아파트에 긍정적 효과 가능한가?
지금 월계시영 아파트를 보면, 중랑천으로 가고 싶어도,
동부간선도로를 가로지르는 육교를 오르고 내려야 합니다.
더군다나, 7호선 공릉역 등을 보도로 가려고 하면, 중랑천을 포함해,
왕복 6차선의 간선도로를 넘어가야되는데요.
또한, 이들은 첨두시간에 많은 통행량을 가지고 있어, 소음이나, 매연 등의 문제도 있습니다.
동부간선도로 지하화는 단계를 나누어 공사를 진행합니다.
먼저 1단계는 월계시영아파트보다 조금 아래에 있는 석관동까지로,
석계역까지라고 보면, 월계시영아파트 바로 동쪽으로는
29년까지 지하화되지 않을 가능성이 높습니다.
그렇다 하더라도, 상당부분 통행 수용능력이 좋아질 것이기 때문에,
차량 이동 면에서는 호재라고 볼 수 있구요.
2034년까지 2단계가 시행이되면, 월계동도 포함이 되니까,
그 때 쯤이면, 육교 대신, 지상으로 중랑천을 접할 수도 있게 됩니다.
그러면 상당히 생활의 질이 올라간다고 볼 수 있고, 집의 가치에도 좋은 영향을 주겠지요.
물론, 이 사업 역시 비용이 많이 드는 사업이라, 지연될지는 아무도 모르지만,
최근 사업 착공이 되어, 공정률을 밟아가고 있는 단계이기 때문에,
GTX-C 보다는 조금더 가시적인 사업이라고 보여집니다.
월계시영아파트(미미삼) 임장 - 용적률 낮은 단지, 재건축 속도가 관건
(1) 공릉역에서 중랑천 넘어가는 육교, 그리고 산책로
7호선 공릉역에서 내려서, 4번출구 월계동 방면으로 나가면, 월계시영아파트 방면입니다.
광운대역을 주로 이용할수도 있겠지만, 1호선과 경춘선보다는 7호선이 건대 입구, 강남 등
주요 지역들을 많이 지나가고 있어서, 이용 시에 참고하시면 될 것 같습니다.
하지만, 단순히 걸어갈 수 있는 것은 아니고, 육교를 건너야 합니다.
올라가는 길은 엘리베이터도 있으니, 계단이 힘드시면 이용 가능합니다!
동부간선도로 상하행 차선들과 중랑천을 건너야,
월계동 쪽으로 이동할 수 있었습니다.
임장할 때 날이 좋아서 더, 중랑천이 더 편안하게 느껴졌습니다.
주변 보도 환경도 많이 정비가 되어서, 자전거 이용하거나 러닝 정도는 재밌게 할 수 있겠더라고요.
왼쪽으로는 월계동, 오른쪽으로는 하계동이라고 보시면 됩니다.
생각보다, 중랑천 서쪽으로, 즉 월계시영아파트 동쪽으로
중랑천 따라서 산책길도 조성이 잘 되어 있었습니다.
시간 날 때, 산책하기에 좋겠다 생각이 들었습니다.
광운대 역세권 개발이 이뤄지고, 동부간선도로 지하화, 월계시영아파트 재건축까지 이뤄지면,
분명 인구가 늘어나고 기반시설의 필요성이 증대됨에 따라,
중랑천 일대의 공원 조성도 더 활발하게 이뤄질 가능성이 있습니다.
지금이야 자전거 도로, 보도 정비 정도이지만,
앞으로 2029년 이후의 이 일대 모습의 변화가 기대되는 바입니다.
(2) 미성아파트 둘러보기, 넓은 인동 간격, 단지 남쪽 끝에 한천초등학교 및 상가, 낮은 주거동
먼저, 다리를 지나, 월계동으로 넘어 오면, 좌측으로 보이는 게 미성아파트입니다.
최근에 외벽 도색도 해서, 전체적으로 깔끔한 느낌이 드네요.
최근 안전진단에서 E등급(최하위 등급)을 받아, 재건축이 확정되었습니다.
따라서 기본계획(정비계획)을 세워야 하는데, 60% 동의율이 필요하기 때문에,
정비계획 입안제안 동의서를 접수하고 있는 단계라고 보시면 됩니다.
또한, 아직 시공사를 정하는 단계가 아니기 때문에,
많은 메이저 건설사들이 수주를 받기 위해, 열심히 현수막을 걸고 있는 것도 확인하실 수 있구요.
미성아파트 정문입니다.
미성아파트 15동을 확인하실 수 있구요.
주말(토요일) 오후였는데, 차량들은 대부분 주차되어 있었고,
사선주차, 사이드 주차 등으로 혼잡하진 않았지만, 점유율은 높았습니다.
이런 식으로 판상형 배치에 가운데 넓고, 길게 길을 빼놨더라고요.
양 옆으로 사선 주차를 하도록 했습니다.
이런 주차 배열이 가장 효율적이고, 안전도 생각하는 배치이긴 합니다.
아파트 동 입구입니다.
허름한 모습이 있을 수는 있는데, 30년도 더 된 구축이니까요.
앞으로의 투자성을 생각하고 감안 가능한 부분입니다.
집 내부까지는 들어가지 못했지만,
엘리베이터 앞에 붙어 있는 2개의 인테리어 공사 양해문이 있는 걸로 보아서,
최근에도 수리를 진행하고 있는 집들이 있음을 확인했고,
전세 가격이 상대적으로 매매 대비 많이 저렴하기 때문에,
직장이 강북이라면, 전세로 살아도 좋겠다 생각이 들었습니다.
미성아파트 상가동입니다.
특별한 건 없으나, 기본적인 편의점, 미용실, 카페 등이 있었습니다.
미성아파트 끝으로 가면, 한천초등학교가 있습니다.
바로 정문 접근 방향은 아니고, 좌편으로 돌아 들어가야 하는 불편함은 있습니다만,
향후 개발이 된다면, 초등학교를 품은 아파트 단지가 되겠지요.
미성아파트는 특이하게 이렇게 저층 아파트들도 같이 있더라고요.
(3) 미륭아파트
더 북쪽으로 이동하면, 보다 조금은 작은 미륭아파트가 나옵니다.
구조야 똑같은데, 주차가 조금은 원활한 느낌이 들었습니다.
넓은 인동 간격도 한번 보시구요.
이런 게 대지 지분이 넓은 이유이기도 하겠지요.
용적률이 낮아서 전체적으로 단지가 쾌적해보이기도 합니다.
(4) 삼호3차 아파트
삼호3차 아파트의 상가입니다.
조금더 큰거 같아요. 미성, 미륭에 비해서요.
아파트 앞에 보면, 이러한 오픈스페이스라고 할까요.
유휴공간이 상당히 넓었습니다. 저층부에 살고 있더라도,
사람들이 바로 앞으로 지나가지 않으니까 사생활 간섭을 덜 받겠다 생각했습니다.
용적률이 낮아야, 아파트 단지 전체가 쾌적해지는 것은 맞나 봅니다.
(4) 이마트 트레이더스
이게 월계시영아파트는 동쪽으로 중랑천, 서쪽으로는 광운대역이
상권으로부터 단절시켜놓았기 때문에, 이렇다할 편의시설이 없습니다.
단지내 상업시설로는 워낙 부족하기도 하구요.
이를 해결해주는 게 삼호3차 위쪽으로 있는 이마트 트레이더스입니다.
사실 상권은 이거 하나로도 끝낼 수 있을만큼, 안에 많은 상업시설들이 들어 있죠.
식료품 쇼핑, 물품 구매, 식당 등 한번에 해결할 수 있습니다.
(5) 미륭 아파트에서 광운대역 넘어가는 육교
미륭 아파트 서쪽으로 광운대역 넘어가는 통로가 있습니다.
하지만, 이 역시 철도길을 넘어가야 하기 때문에, 육교가 필요한데요.
꽤나 높고, 꽤나 깁니다.
이는 2029년 이후, 역세권 개발 사업이 모두 준공되면,
보다 짧은 육교나 보도로 넘어갈 수 있는 방법이 생기지 않을까 생각합니다.
그때까지는 아직 육교를 이용해야 한다는 불편함이 있습니다.
(5) 현재 광운대역 역세권 개발 사업 진행 상황
육교에서 보이는 HDC 현대산업개발의 아이파크 서울원 개발 사업지입니다.
현재는 땅 작업을 하고 있는 것 같고, 11월에 분양 받으면서,
본격적으로 건물들이 올라가겠지요.
기대가 되는 바입니다. 월계시영에도 좋은 영향을 줄 것입니다.
월계시영아파트(미미삼) 현재 재건축 진행 상황
[도시 및 주거환경정비법] 재건축
예비안전진단 →정밀안전진단통과(재건축확정)→정비구역지정(2년소요)
→ 추진위원회구성(1년) → 조합설립(1년) → 정비구역변경 및 건축심의(1년)
→ 사업시행인가 (1년) → 분양신청(6개월) → 관리처분인가(1년) → 이주(6개월)
→ 철거(6개월) → 착공(3년4개월~6개월) → 준공(아파트완공)
위의 과정이 전반적인 재건축 단계라고 보시면 되구요.
현재 월계시영아파트의 진행과정은 정비구역지정 입안을 위한 동의율 확보 단계라고 보시면 됩니다.
먼저 1-2년 시작한, 삼호4차 재건축의 경우,
현재 입안제안 동의율이 55%를 넘은 것으로 보아,
월계시영아파트 역시 동의율을 받는 데에는 크게 무리가 없지 않을까 생각이 듭니다.
임장을 하면서, 거주하고 있는 사람들의 나이대를 확인했는데,
다소 어르신의 비중이 높았기에, 동의율 확보가 쉬울까 싶기는 하지만,
종종 신혼부부나 젊은 사람들도 있기도 하고, 삼호4차도 비슷한 구성일 것이기에
60%의 동의율 확보는 충분히 가능할 것으로 보입니다.
월계시영아파트 현재 호가 분석
2024년 11월 3일 기준으로 현재 타입별 매매 호가를 분석해보겠습니다.
현재 나와 있는 호가 기준으로는 다음과 같습니다.
39 제곱미터 -> 5억 7,800만원
64 제곱미터 -> 6억 7,600만원
66 제곱미터 -> 6억 8,700만원
74 제곱미터 -> 7억 7,200만원
아직 사업 단계가 많이 남아 있고, 공사비가 얼마나 더 오를지는 모르기에
추가 분담금을 현재 파악하는 건 추정일 뿐입니다.
월계시영아파트 재건축 시, 사업성 분석
올해 들어, 서울시의 2대 재건축/재개발 지원방안, 그리고 정부의 88 부동산대책 등으로
재건축 사업의 용적률 완화가 촉진되었습니다. 월계시영아파트도 당연히 영향을 받을 것으로 보입니다.
따라서, 현재 발의된 법안이 시행된다면, 예상 용적률은 350% 정도가 될 것으로 보이는데,
서울시와 협의를 하면서 이는 더 축소될 수 있는 점 말씀 드립니다.
일단 일반 분양 분이 상당히 확보가 될 것으로 보여, 7,000세대가 넘는 전체 개발 규모를 생각하면,
추가 분담금은 매우 적은 금액으로 예상이 됩니다.
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이번 포스트에서는 함께 월계시영 아파트에 대해서 분석해봤는데 어떠셨는지요?
평소에 고려를 해본 단지라면, 추가적으로 생각해볼 수 있는 내용이 되었으면 좋겠고,
처음 보시는 단지라면, 후보 리스트에 올려도 되지 않을까 생각합니다.
모쪼록 도움이 되셨으면 좋겠구요.
감사합니다. 좋은 하루 되십시요.
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