이지스밸류플러스리츠, 낱낱이 파헤쳐보자.

안녕하세요.

REALREIT's MAGAZINE입니다.

 

요즘같이 변동성이 큰 시장에서는 리츠가 화두에 오르곤 합니다.

그런 관심이 반영되듯, 한국에서도 많은 리츠들이 생기고 있고 정부에서도 지원하고 있구요.

싱가포르나 일본, 미국에 비하면 아직 리츠가 국내 자본시장 크기 대비 작은 비중을 갖고 있습니다.

그래서 한국 리츠 시장이 앞으로 더 성장할 지가 궁금해지는 대목이기도 합니다.

 

자, 오늘의 첫 순서로 가져온 리츠는 이지스밸류플러스리츠입니다.

모든 내용은 이지스밸류플러스리츠가 공시한 자료를 바탕으로 제작되었음을 알려드립니다.

 

밸류플러스. 가치를 증진시킨다는 내용이 들어가있는 리츠입니다.

리츠라는 형태가 REF(부동산 펀드)와는 다르게 영속적인 형태니까,

여러 많은 자산은 편입해서 안정적인 배당수익을 안겨줄 수 있는 구조이거든요.

해외에는 수 천개의 PROPERTY을 운용하는 리츠 쉽게 볼 수 있죠.

 

오늘 소개해드릴 이지스밸류플러스리츠는 아직 투자자산은 한 개인 리츠입니다.

그 이유는 상장한지 얼마 되지 않은 신생 공모리츠이기 때문이죠.

 

그럼 이지스밸류플러스리츠를 같이 알아볼까요?

 

이지스밸류플러스리츠 설명 1

먼저 이지스밸류플러스리츠는 이지스자산운용에서 설립한 리츠(부동산투자회사)입니다.

이지스자산운용은 누적 AUM 39.5조이며, 펀드 설정 원본액은 15.7조로 국내 1위입니다.

아시아 규모로 확대해도 높은 순위에 랭크되어 있어 운용 안정성은 높은 편이라 할 수 있습니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 2

리츠 정식명칭은 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사입니다.

2020년 7월 16일에 코스피 상장했구요.

리츠라는 형태가 주로 공모로 이뤄지기 위해 만든 형태가 보니까 상장절차를 밟습니다.

 

그래서 부동산투자회사법에 따라 설립되었고,

법에 따라 관련 세제 혜택이나 규제를 받게 됩니다.

 

투자 형태는 종로이지스97호전문투자형사모부동산투자신탁(이지스97호)의 종류C2(제3종)

수익증권의 99.91% 투자하고 있는데요. 이를 조금 설명해보면,

이지스자산운용이 부동산 펀드를 설정해 PF를 받아, 투자부동산을 매입합니다.

그리고 나서 이지스밸류플러스리츠가 생겼고, 리츠가 그 펀드.

즉 투자신탁의 수익증권을 전량 매입하는 형태입니다.

100%가 아닌이유는 사모펀드를 소유하는 데 2인 이상이여야 되서 아마 규제때문에 그럴겁니다.

이런 형태를 재간접형이라고 일컫습니다.

요즘 정부에서 이쪽 문제가 많아지니까 30% 이상 담지말라고 하고 있죠.

그래서 이지스밸류플러스리츠가 더 유니크하게 느껴지는 부분이기도 합니다.

 

어쨌든 이렇게 수익증권을 전량 매입하게 되면,

그 부동산의 임대수익을 거의 100% 리츠에서 가져오게 되고요.

자산매입 시에 실물을 가져오는 것이 아니라 취득세 절감 효과도 있습니다.

  

이지스밸류플러스리츠 설명 3

자, 그렇다면 그 이지스97호 펀드가 투자한 부동산은 어떤 게 있는지 확인해볼까요.

사실 한 개입니다.

 

서울특별시 중구 세종대로73에 위치한 태평로빌딩입니다.

대지면적은 2,893 제곱미터이구요. 연면적은 약 4만 제곱미터이고,

건폐율 40%에 용적률 950% 수준입니다.

지하 6층, 지상 26층 규모이고 승강기는 비상용 포함 7대입니다.

 

준공일은 1997년 9월에 해서, 현재 24년된 건물로 노후도는 조금 있지만,

그동안 자본적 지출(CAPEX)로 비교적 준수하게 관리되어 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

(해당 내용은 공시자료 - 실사 부분 확인해주세요.) 

 

이지스밸류플러스리츠 설명 4

이 빌딩의 가격은 얼마일까요. 그리고 얼마에 매입했을까요.

 

매입가는 약 3020억이었습니다. 대출을 고려했을 떄, LTV는 65.8%수준이었죠. 꽉 채운 수준입니다.

그러다가 최근 2020년 8월에 태평양감정평가법인에서 평가를 했는데,

그게 가격이 약 3420억이었으니까 약 400억 정도의 평가이익이 남았습니다.

그래서 LTV 역시 58.06%로 하락했습니다. 추가적인 대출이 없었으니까요.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 5

자 태평로빌딩의 입지를 한번 확인해볼까요.

시청역권역에 위치하고 있고요. CBD(서울 중심업무지구)에 포함되어 있습니다.

그래서 주변의 다양한 임차수요를 흡수할 수 있는 오피스 요지에 위치하고 있다고 볼 수 있죠.

 

대중교통으로는 시청역, 회현역, 서울역과 인접하며 버스 노선역시 다양해서 접근성 우수합니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 6

자, 이지스밸류플러스리츠가 어떤 식으로 운용되는지 그 구조를 확인해볼까요.

 

일단 보통주 투자자는 우리와 같은 사람입니다.

코스피에 상장된 주식을 사는거죠.

 

그리고 업무위탁계약, 자산관리위탁계약을 두게 되는데 그 이유는

이지스밸류플러스리츠는 위탁관리부동산투자회사이기 때문입니다.

그래서 상근직원을 둘 수 없고, 명목상 회사라서 모든 업무를 위탁줘야 됩니다.

 

자산보관회사로는 우리은행, 일반사무수탁회사로는 국민은행이 맡고 있습니다.

IPO하고 주식 판매기관으로는 삼성증권이 주관했었습니다.

 

자산관리회사는 이지스자산운용이 맡고 있습니다.

이 때, 이중적인 수수료 수취를 방지하고자

펀드에서의 수익을 리츠와 운용사로의 적절 배분을 하고 있습니다.

 

어쨌든 해당 리츠는 투자신탁97호(이지스97호)에 투자하게 되고, 여기로부터 배당을 받게 됩니다.

이지스97호는 실물 자산을 매입하게 되고, 자금은 대출과 리츠로부터 받은 투자로 충당하게 됩니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 7

그러면 위탁을 주면 그 회사들은 무엇을 하느냐.

위의 슬라이드에서 보이다시피 다음과 같은 일을 합니다.

 

자산보관회사 - 부동산의 보관, 증권의 보관 및 관리, 현금의 보관 및 관리 등

일반사무관리회사 - 운영에 관한 사무, 계산에 관한 사무, 세무, 해산 및 청산 업무 등

자산관리회사 - 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무, 개발 및 임대차에 관한 업무 등

 

그래서 이지스밸류플러스리츠의 경우 자산관리회사와

리츠 모체인 회사가 이지스자산운용으로 같기 때문에,

운용기본보수와 매입보수,매각기본보수,매각성과보수는 다 펀드에서 직접 운용사로 넘어갑니다.

리츠 수익으로 잡히는 건, 운용성과보수이죠. 즉 리츠 주가 상승분입니다.

그래서 높은 배당으로 항상 안정적인 주가흐름을 보여주는 리츠도

주가 상승여력이 있어야 하는 이유가 이게 아닐까 생각합니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 8

2020년 4월 기준 태평로 빌딩의 임차현황입니다.

임대율은 94.4% 수준인데, 이는 현재와 다를 수 있습니다.

 

주로 가장 큰 면적을 임차한 케이스를 보면

CJ대한통운, 보람상조와 중국공상은행인데요.

 

원래 CASH BURN ANALYSIS를 통해 해당 임차인들의 재무안정성을 확인해봐야 하는데,

이지스밸류플러스리츠는 워낙 MULTI-TENANT이고,

우량하다고 판단할 수 있기 떄문에 생략하겠습니다.

 

어쨌든 잔존 계약 만기는 평균 2.3년입니다.

추가적인 계약을 못할 시에 공실이 발생할 수 있으므로

이는 직접적인 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 9

평균 임대료와 보증금, 관리비를 다룬 주요 조건입니다.

PRIME A급의 오피스 형태를 보여주고 있네요.

 

평균적으로 임대료는 평당 9만원 수준이고,

보증금은 87만원 수준입니다. 월 관리비는 40,966원입니다.

고정인상률 계약 기준으로는 매년 2.9%의 상승이 있다고 합니다.

 

그리고 앞서 말씀드린 이지스97호 펀드의 차입구조를 확인해보면, 위와 같은데요.

현대해상에서 1024억, 새마을금고 중앙회에서 754억을 TRANCH A로 설정했고요.

TRANCH B로 IBK 캐피탈 151억이 있었습니다.

트랜치는 선순위 후순위 개념으로 위험성에 따라 이자율이 다른 개념입니다.

 

어쨌든 저는 이와 같은 정보로 간단하게 영업현금흐름을 다음과 같이 계산을 해봤는데요.

가능조소득 ₩19,098,992,466

공실및불량부채 ₩727,607,676

기타소득 ₩1,126,302,757

유효조소득 ₩19,497,687,547

영업경비 ₩3,942,059,650

순영업소득 ₩15,555,627,897

부채서비스액  ₩5,657,900,000

CAPEX,AMC FEE  ₩1,707,500,000

BTCF ₩8,190,227,897

TAX 0

ATCF ₩8,190,227,897

근데, 계산이 틀렸더라고요.

공부를 더 해봐야겠습니다.

 

정확하다면은 공시자료에서 나와있는 추정손익처럼

약 72억정도가 나와야 합니다. 다음 슬라이드에 제대로 된 정보로 설명드리겠습니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 10

자, 제가 계산한 거는 1년 기준이기 때문에,

상장일이 포함되어있는 회계기간인 2기를 제외하고 3기+4기를 해보면 되는데요.

대량 72억 수준입니다. 리츠가 배당으로 제공할 금액이 매년 72억이라는 얘기입니다.

 

그렇다면 보통주식수 2400만을 나누고, 액면가액 5000원을 곱하고 100을 곱하면,

배당률이 나오는데요. 대략 연 6.00%와 6.10% 입니다.

하지만 이는 20년 4월 기준으로 작성된 것으로 실제 배당률과는 차이가 있을 수 있습니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 11

자, 그러면 앞으로의 성장 동력은 뭘까요.

추가적인 자산 편입으로 안정적인 CAP를 가져가면서, 포트폴리오를 구축하는 것이죠.

원래 이지스가 상장시켰을 때, 계획은 2호 투자자산으로 제주 켄싱턴 호텔이었답니다.

근데 코로나로 인해 호텔 사업이 적자가 되어버리니까,

현재는 여주에 있는 물류센터로 투자대상을 잡아가고 있고, 투자금액은 1000억 수준입니다.

 

아니, 그래도 유상증자하니까 투자수익률은 똑같아지는 거 아닌가요?

라고 물으실 수도 있는데, 이번에는 다릅니다.

 

태평로빌딩의 자산가치가 증가함에 따라 LTV가 많이 떨어졌습니다.

그 여력으로 추가적인 대출이 가능해지고, 자산매입이 가능합니다.

 

그래서 6% 후반대의 배당률을 보이지 않을까 예상하는 시장 상황이라고 합니다.

 

이지스밸류플러스리츠 설명 12

자, 지금까지 이지스밸류플러스리츠에 대해서 낱낱이 알아봤습니다.

 

앞으로 REALREIT's MAGAZINE은 더 생생한 정보를 가지고 오겠습니다.

감사합니다!

 

※본 내용은 공부하는 입장에서 서술되었으므로, 다소 오류가 있을 수 있음을 알려드립니다.