브릿지론(Bridge loan), 본 PF 그게 뭐야?

안녕하세요.

MAGAZINE YONG _ 에디터입니다!

많은 학생들이 부동산 금융에 대해서 관심을 보이고 있는 요즘입니다.

그래서 관련된 내용을 다루는 서적들도 나오고 있는데요.

저도 그런 책들을 읽었던 사람으로서 정보를 공유해볼까 합니다.

 

부동산 개발 사업에 있어서 필수적인 대출.

이 대출의 종류를 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.

 

먼저 부동산 개발을 토지매입부터 시작하는 시행사가 있습니다.

이 시행자는 토지도 사야되고, 인허가할 때 소요되는 비용 등을 충당해야합니다.

하지만 한국에서의 시행사들은 대부분 영세합니다.

여러가지 이유가 있긴 한데, 시행사가 누구나 다 알법한 대기업의 이름이 들어가는 순간,

토지주들은 높은 가격을 부를 가능성이 높아집니다. 이로 인해 사업성 악화가 일어날 수 있죠.

그래도 요즘에는 엠디엠이나 종합적인 시행사가 나오고 있는 추세긴 합니다만.

 

어쨌든 시행사는 그런 초기 비용을 충당하기 위해서,

브릿지 론(Bridge loan), 다른 말로는 계약금 대출 PF라고 할 수 있죠.

이걸 저축은행에서 받게 됩니다. 이 때는 대출자 입장에서

인허가 리스크와 분양 리스크 둘 다 생각해야 되기 때문에 고리를 요구합니다.

리스크가 있다보니까 제2금융권, 저축은행 등에서 진행하고 있습니다.

증권사가 금융주관을 하기 때문에 담보대출 확약 등을 하곤 합니다만,

요즘은 증권사의 미분양담보대출확약을 안한다고는 들었습니다.

 

브릿지 론 (출처.ISS)

그리고 어느정도 사업이 진척이 되면, 연기금과 REF 등으로 구성된 신디론을 받습니다.

증권사가 매입한 대출채권을 자산유동화하여 대출 성격의 자금대여를 하곤 하죠.

F/S 사업성 분석 보고서를 바탕으로 열심히 투자 유치를 받는 겁니다.

이게 Term loan이라 부르는 자금대출 성격의 본 PF 인 것이죠.

이 때는 인허가 리스크는 없는 편이며, 대체로 분양 리스크만 감수합니다.

본 PF를 통해 브릿지 론을 상환하고 기타 필요한 재원을 충당하는 형식입니다.

 

본 PF (출처.VENTUSCORPORATE)

근데 이게 시행사가 직접 돈을 다 만지고 하는 게 아니잖습니까?

그래서 신탁사에 처분/담보 신탁 형태로 맡기게 되는게 수익자를 대주단으로

설정하는 전체적인 사업 구조를 가져가는 것입니다.

 

이 과정에서 시행사의 재무 위험이나 개발사업의 위험, 신탁사의 EOD 위험 등을

보완하기 위해서 시행사가 신용보강을 해야합니다.

 

시공사에 책임준공 약정을 부탁하죠.

이 약정이 안될 것까지 대비해서

1. 책임준공 미이행 시, 채무인수

2. 책임준공보증 (주로 제3기관(신탁사)) 여기까지 준비를 해둡니다.

 

추가적인 신용보강으로는 시공사도 시행사와 함께 연대보증을 하게 되는

지급보증이 있구요. 또, 시행사 EOD 되었을 때 채무인수하라는 채무인수.

남은 미분양 물량 가지고 가라는 책임분양. 시행사가 대출 못 받았을 때를 대비한

자금보충약정. 분양수익금 비율을 조정하는 약정 등의 추가적인 수단이 있습니다.

 

근데 시공사 파워가 강한 한국에서는 대부분의 상위 시공사들이

이걸 다 안해주려고 하죠. 그래서 책임분양정도만 하는 게 일반적입니다!

 

지금까지 브릿지론, 본PF에 대해 알아보는 시간이었습니다.

감사합니다!